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对房屋承租人优先购买权的几点思考
时间:2015-03-06  作者:  新闻来源:  【字号: | |

对房屋承租人优先购买权的几点思考

吴晨曦

(广德县人民检察院,安徽·宣城 242200

摘要:房屋承租人优先购买权是一个时代的历史产物,其存在有一定合理性,但反观现时社会的租赁市场,对“买卖不破租赁”这一法律上的设置仍不断发出质疑的声音。房屋承租人相对来说处于较弱势的地位,对其权益的保护有必要,但不能以牺牲利害关系人的利益、减慢社会发展节奏为代价。

    关键词:承租人优先购买权;构成要件;思考

 

    所谓优先购买权,是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中,依法所享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”1983年国务院制定的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”基于以上,房屋承租人优先购买权有了法律依据。由于法律上已经有了规定,在实践中就很少出现约定的优先购买权,本文在此便不讨论理论上对优先购买权进行法定和约定的分类。那么就法定的房屋承租人优先购买权,本文试图通过解构这一权利行使的必要条件,剖析其在实践和理论上存在的不合理之处。

一、承租人优先购买权行使的必要条件

  (一)合法有效租赁关系的存在

    顾名思义,承租人优先购买权存在的前提是有承租人和出租人之间租赁关系的存在,通常二者之间是以合法有效的租赁合同为纽带。一旦出现因当事人不具有订立合同的行为能力、当事人意思表示不真实等原因导致合同不成立的情况,或者出现因恶意串通,损坏国家、集体或者第三人利益、损坏社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的因素,或者合同履行期限届满等,承租人便不再享有因承租行为派生的优先购买权。

   (二)满足同等条件

市场经济讲究自愿平等原则,法律在额外给予承租人优先权的同时,亦设定了承租人必须满足第三人对出租人提供的交易条件,才能享有优先购买权。何为“同等条件”,法律及司法解释没有明确的阐述,我国审判实践中有两种不同观点:一种是绝对同等说,认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说,认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等,即为同等条件。笔者同意第二种观点,认为条件绝对等同,对承租人未免过于苛刻,同时会减慢交易的速度。同时,笔者认为,为了克服相对同等说过于抽象、难以操作的不足,建议对“同等条件”进行解释,即“承租人可以满足出租人让渡房屋所有权于第三人时要求的价格及其他影响社会伦理秩序的条件”。从立法本意来看,优先购买权是为了保护租赁关系的稳定和安全,对房屋所有权人对所出租标的所有权能进行一定的限制,当然这种限制并不是无外延的;从法理上讲,法律不应在保护一种权利的同时损害另一种权利,所有的权利都有获得法律保护的资格和机会。将“同等条件”细化,正是明确这一外延的有效举措,同时利于司法实践操作。这里,“价格”不仅包括卖价,还包括付款的方式、时间等。有的学者指出,如果出租人基于某些特殊原因给予其他买受人更优惠的价格,而这些特殊原因能以金钱计算,则应折合成金钱加入交易购买价格之中,此即“实质的交易购买价格”,承租人应以“实质的交易购买价格”获得购买权。但笔者认为不然,考虑到我国社会人情关系复杂,若出租人基于友情、怜悯、感激等原因给予第三人一定的优惠,而承租人和出租人之间不存在这样的关系,那么强迫出租人给予承租人优惠,无形中是损坏出租人利益的。而且当出租人不表露这种关系时,承租人也无法获得这样的优惠,导致实践中操作性降低。

论及到实质,笔者认为最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第24条亦涉及。第24条规定:承租人行使优先购买权的四种例外情形:(一)房屋共有人行使优先购买权的(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的……(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。此法条在充分考虑现实社会生活交易习惯的前提下,将承租人的权利定格,不仅有利于交易的完成,同时有利于社会关系和人情风俗的稳定。

(三)在一定期限内及时行使权利

满足“同等条件”后,只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后,出租人才能将租赁物卖给第三人。为了促进交易及时正常完成,保障房屋所有权人的合法权益,避免标的物被搁置的情形,许多国家法律都规定了承租人的优先购买权必须在一定的期限内行使。但是我国现行法律并没有具体的规定。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》曾规定出租人出卖出租房屋应提前“3个月”通知承租人行使优先购买权,但该规定已经由20081224日最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关的司法解释(第七批)的决定》予以废止;而《合同法》仅规定出租人应当在出卖之前的“合理期限”内通知承租人,并未明确该合理期限具体是多长时间;《深圳经济特区房屋租赁条例》第44条则将出租人的通知期限规定为“1个月”。200991日正式试行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则规定在出租人履行通知义务后,承租人应于15日内予以答复,若逾期之后请求主张优先购买权的,将得不到法院支持。换言之,出租人欲转让租赁房屋,至少应提前15天通知承租人,在深圳经济特区内则应提前一个月,而承租人则应在出租人履行通知义务之后的15日内予以答复,否则将丧失优先购买权。

(四)权利只能针对特定的标的物

       司法实践中,对优先购买权的标的物存在争议,尤其当出现局部承租人对整体房屋主张优先购买权时。有的人认为在法律未明确规定承租人优先购买权具体限制的情况下,宜支持局部承租人对整体房屋行使优先购买权。有的人则认为对法律规定的“出租房屋”应该直观地理解,承租部分房屋的承租人只能对部分房屋,即所租住的房屋行使优先购买权。笔者同意后一种观点,承租人的优先购买权只能针对其承租范围内的房屋,对于整体房屋的其他空间不具有效力。因为法律之所以特别规定对承租人优惠的条款,目的在于减少买卖纠纷和交易风险,物尽其用。如果允许局部承租人对整体房屋享有优先购买权,一旦出现多个局部承租人,且他们同时主张优先购买权时,又该如何判决呢?

另外一种情况是当原共有权人与承租人的优先购买权发生竞合,出租人应如何依法作出选择呢?共有权人享有两个不同的优先购买权:其一是《民法通则》第78条与《物权法》第101条规定的共有权人对其他共有人分割共有份额时对该分割份额享有的优先购买权;其二是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条规定的在共有财产分割之后,原共有权人在其他原共有权人转让属于一个整体或者配套使用的原共有财产时对该原共有财产享有的优先购买权。承租人只有一个优先购买权,即《合同法》第230条规定的承租人对出租人转让的租赁房屋享有的优先购买权。可见,在共有房屋分割时,共有权人转让共有份额的,其他共有权人享有优先购买权,承租人对此则无优先购买权;而在共有房屋已经进行分割,原共有权人将分割后的房屋转让时,承租人可以主张优先购买权,而其他原共有权人则无优先购买权。但是,若该转让部分与其他原共有权人分得的房屋属于一个整体或配套使用的,其他原共有人也可以主张优先购买权,此时原共有权人与承租人的优先购买权就会发生竞合。一般认为,原共有权人的优先购买权基于物权产生,承租人的优先购买权基于债权产生,根据民法原理,物权有优先于债权的效力,因此,在二者发生竞合时,前者优先于后者。《解释》对此予以明确规定,在房屋原共有权人行使优先购买权的情况下,承租人主张行使优先购买权的,法院不予支持。

    二、对房屋承租人优先购买权的几点思考

在解构了房屋承租人优先购买权之后,笔者认为有必要对此法律规定进行反思。根据我国的法律设计,已经确定了对房屋承租人优先购买权的各种救济途径,看似对当事人的权利保护的天衣无缝,可是真正实践起来,估计不会那么顺利。

(一)房屋承租人的优先购买权易被规避、易损害善意第三人的利益

首先,房屋承租人欲行使优先购买权,须房屋所有人有出卖房屋的意思表示。而当房屋承租人不想将房屋卖给承租人时,他可以以赠与等合法形式掩盖交易目的,以规避法律的规定。此时,当第三方配合这种掩饰,承租人的优先购买权也就难以主张。其次,前文已经论述,“同等条件”的标准模糊,实践中很难具化和操作。当房屋所有权人与第三人串通,使条件更为苛刻或者极具专属性,那么承租人实现权利的难度就非常大。最后,虽然《民法通则实施意见》第118条及《解释》均规定了出租人在出卖房屋之前须提前一段时间通知承租人,笔者认为,此类规定缺乏可操作性,试问,有哪个出租人能够准确地预见到自己一定会在三个月或者若干时间之后和第三人订立房屋买卖合同并据此提前通知承租人呢?改变这种局面的方式只能是颠倒一下通知时间的顺序,在所有人与第三人就房屋买卖达成意向和条件后,再通知承租人,并要求承租人在得知这一情况后一定时间内作出回应,所有人根据这一回应作出卖与谁的决定。但问题随之而来,第三人花费了时间和精力与所有人达成了买卖意向,由于承租人的存在并主张优先购买权,第三人的交易意愿落空,长此以往,房屋在存在承租人的状态下,是很难寻觅到其他买受人的,这无疑是先直接损害第三人的利益,后间接损害房屋所有人的利益。

   (二)房屋承租人的优先购买权的救济没有给权利人带来多少实际利益

如前所述,根据最新《解释》的规定,承租人无权宣告房屋买卖无效,只能要求出租人承担赔偿责任。但是法律并没有具体规定赔偿标准与数额,另外,如果承租人因其优先购买权受到侵犯而向法院申请赔偿时,还得付出一定的诉讼成本,最终能获得多少利益不得而知。

   (三)房屋承租人的优先购买权在实践中会限制交易自由、妨碍交易安全

    首先,当承租人主张优先购买权时,就必然使得所有人有义务在出卖房屋时以“同等条件”与承租人签订买卖合同,这样出卖人就失去了选择交易相对人的自由,而选择交易相对人的自由被看作是合同自由或者交易自由的一项基本内容。其次,出租人还须提前通知承租人,对于合同的缔结,时间就是金钱,潜在交易对象也许就会因为十五天的通知期间而改变主意。最后,出租人履行通知义务也是耗费成本的,这无疑将增加交易的成本,从宏观的角度来看,房屋承租人的优先购买权所带来的交易限制、风险和不安全性,可能会在一定程度上影响房屋买卖市场和房屋租赁市场。

   (四)房屋承租人优先购买权的理论疑问

  尽管可以认为承租人在社会环境中处于相对弱势的境地,但是笔者认为这并不足以让法律特别规定优先购买权来给予特殊保护。因为法律在规定优先购买权之外已经规定了“买卖不破租赁”的原则来保护承租人的利益,如《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”相反,优先购买权所保障的“承租人优先获得房屋所有权的利益”则是没有什么根据的,出租人与承租人之间只是存在对承租人出租的意思表示,而不存在给予承租人在同等条件下优先购买的意思,所谓物权化的债权关系也纯粹是人为创造出来的概念,也可以说是超越当事人真实、初始意思的概念,从一定程度上违背了民法中的“意思自治”原则。

换句话说,规定承租人优先购买权还存在一个疑问,即房屋承租人的优先购买权是建立在出租人的相应“义务”之上的,而这“义务”恰恰会给出租人带来一些交易上的“损失”。可见,承租人的“快乐”是建立在出租人的“痛苦”之上的,这样的局面又有什么理论基础呢?笔者认为这似乎很荒唐,也违背民法的公平原则。

 

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